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買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房學(xué)問(wèn)深，要買(mǎi)靠譜的有增值空間的小產(chǎn)權(quán)房。

　　深圳有38萬(wàn)套小產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)確權(quán)35萬(wàn)套，在深圳有50%的房子是小產(chǎn)權(quán)房。在深圳人們大量購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，目的是自住、投資、出租和博舊改。

　　首先我要說(shuō)的就是，在這之前在深圳買(mǎi)各類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房的人都賺了，前幾年房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候的何止翻倍!

　　如今，在新的小產(chǎn)權(quán)早已經(jīng)不可能增加的情況下，這類(lèi)歷史遺留問(wèn)題也跟商品房一樣，成了缺乏土地的深圳的有限資源，相關(guān)政策前已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)，政府不會(huì)拆，也拆不了，存在即是合理。至于未來(lái)的政府會(huì)如何處置，可以有很多種方法：比如分類(lèi)收編，一些可以變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房，一些可以變?yōu)榘簿臃勘Ｕ戏浚恍┛梢匝a(bǔ)繳地價(jià)轉(zhuǎn)為紅本，但不會(huì)有一種是會(huì)讓買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)的人血本無(wú)歸的。

　　舉例一種小產(chǎn)權(quán)房，就是村委統(tǒng)建樓，既有投資價(jià)值，又有居住價(jià)值規(guī)模大，居住環(huán)境好，花園商業(yè)教育地鐵學(xué)位等等一應(yīng)俱全，除了本本的顏色，跟商品房外觀無(wú)異。

　　下面我們就來(lái)說(shuō)說(shuō)，普通人如何購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，才能最大程度規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，保障自身的利益不受損。我歸納為三點(diǎn)。

　　一、堅(jiān)決避開(kāi)違章建筑。

　　在買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房過(guò)程中，要堅(jiān)決避開(kāi)各種違章建筑，必須看到房子的各種合法證明：批地證明，施工許可證明，歷史遺留建筑證明，合作建房協(xié)議等。這些材料可以證明，房子是合法建筑，不是違章建筑。

　　我朋友2015在深圳龍崗坂田買(mǎi)了一套農(nóng)民房，他手里有這些材料：整棟樓的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》、《見(jiàn)證申請(qǐng)書(shū)》，單套房子的《律師見(jiàn)證書(shū)》、《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》、《歷史遺留違法建筑普查申報(bào)收件回執(zhí)》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《居民興建住宅用地批準(zhǔn)通知書(shū)》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

　　二、堅(jiān)決避開(kāi)法律禁止交易的小產(chǎn)權(quán)房。

　　有些小產(chǎn)權(quán)房，在法律上是明確禁止交易的，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，要堅(jiān)決避開(kāi)這些房子。比如綠本的經(jīng)濟(jì)適用房，這種房子是政策性福利房，法律明確禁止交易。

　　軍產(chǎn)權(quán)房：要盡量避開(kāi)，因?yàn)檐姰a(chǎn)權(quán)房的土地屬于軍隊(duì)，和當(dāng)?shù)卣皇且粋€(gè)系統(tǒng)，發(fā)生問(wèn)題很難解決。

　　以租代售的小產(chǎn)權(quán)房：要盡量避開(kāi)，這種房子是產(chǎn)業(yè)用地，整棟樓只有一個(gè)紅本，產(chǎn)權(quán)無(wú)法分割，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上是和你簽一份長(zhǎng)期的租房合同，以租代售，這種房子的問(wèn)題是：一、不會(huì)增值;二、無(wú)法轉(zhuǎn)手;三、產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，無(wú)法博舊改。

　　我個(gè)人建議購(gòu)買(mǎi)村委統(tǒng)建樓，或者具有兩證一書(shū)的農(nóng)民房。農(nóng)民房的兩證一書(shū)是：批地證明，施工許可證明，律師見(jiàn)證書(shū)。

　　三、買(mǎi)房后盡快入住，形成事實(shí)上的占有，做第一權(quán)利人。

　　買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房后，盡量第一時(shí)間搬進(jìn)去住，形成事實(shí)上的占用，這樣可以防止一房?jī)少u(mài)，萬(wàn)一將來(lái)發(fā)生糾紛，實(shí)際占用房子的業(yè)主，具有很大優(yōu)勢(shì)。

　　法院在處理一房多賣(mài)的案子時(shí)，在大家產(chǎn)權(quán)證明材料一樣的情況下，會(huì)優(yōu)先保障先買(mǎi)房的人和實(shí)際占用房子的人的權(quán)益。

　　目前深圳尚可開(kāi)發(fā)的土地約為59平方公里，而合法外用地卻差不多占到整個(gè)深圳的建筑用地的一半，所以未來(lái)深圳的土地供應(yīng)相當(dāng)大的來(lái)源就是盤(pán)活這些合法外用地。

　　最主要體現(xiàn)就是：城市更新(拆遷重建、綜合整治、功能改變)正逐步分批的處理。

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