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　小產(chǎn)權(quán)房交易屢禁不止的背后

　　為何小產(chǎn)權(quán)房交易屢禁不止?李宇嘉認為，當前商品房和小產(chǎn)權(quán)房的價格差大，加之政府規(guī)劃的部分舊改拆除的片區(qū)非常明確，增加了部分投資者押注小產(chǎn)權(quán)房拆遷補償?shù)念A(yù)期，就難以阻擋投資資金的介入。

　　據(jù)中介闡述，目前深圳全市小產(chǎn)權(quán)房均價約為1.5萬-2萬元/平方米，相當于深圳全市商品新房均價的四分之一至三分之一。

　　以龍華上塘片區(qū)為例，小產(chǎn)權(quán)房單價3-4萬元，同區(qū)域二手商品房單價8-9萬元;寶安學(xué)府雅居，村民自建房，單價12000元/平米，同區(qū)域二手商品房單價5.5萬元/平米;石巖一手村委統(tǒng)建樓單價1.3萬元/平米，同區(qū)域二手商品房單價5.3萬元/平米。

　　過去八年的數(shù)據(jù)顯示，深圳小產(chǎn)權(quán)房的價格漲幅與商品房基本一致，略微大于商品房。略微高出的部分，主要是在過去一年漲出來的。

　　龍崗區(qū)中介表示，以前小產(chǎn)權(quán)房價格低都能買得起，以自住客為主，但現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房價格一直漲，龍華、龍崗原始戶型價格在100多萬元一套，寶安區(qū)價格200-300萬元一套。

　　另一中介表示，沙井片區(qū)的村委統(tǒng)建類小產(chǎn)權(quán)房從去年年尾到今年，行情非常不錯，按面積不同，一套能漲20萬元-30萬元左右。

　　據(jù)了解，在沙井、觀瀾、清湖和坂田等片區(qū)，部分小產(chǎn)權(quán)房在一年時間里的漲幅超過30%。

　　如果涉及回遷概念，漲幅更是驚人。以沙井金蠔小鎮(zhèn)片區(qū)為例，當?shù)氐姆慨a(chǎn)中介表示一些即將拆遷的小產(chǎn)權(quán)房價格上漲明顯，均價甚至已經(jīng)超過5萬元。

　　從事小產(chǎn)權(quán)房交易的中介向風(fēng)財訊表示，央視報道后，中介繼續(xù)都在賣小產(chǎn)權(quán)房，5月份深圳小產(chǎn)權(quán)房價格比較平穩(wěn)。但在去年7.15限購后，小產(chǎn)權(quán)房漲幅30%，2.8號二手房指導(dǎo)價后，小產(chǎn)權(quán)房漲幅20%，一年多時間深圳小產(chǎn)權(quán)房房價漲幅50%，比商品房漲幅都高。

　　沙井片區(qū)中介說，“過去一年，深圳小產(chǎn)權(quán)房價格漲得很厲害，有投資客參與炒作，所以5月1號后，禁止交易小產(chǎn)權(quán)房后，基本就沒有投資客買小產(chǎn)權(quán)了，基本都是自住。”

　　李宇嘉認為，樓市調(diào)控高壓，加杠桿被嚴厲控制，資金需要出口。深圳本外幣存款規(guī)模在熱點城市里面近十年增長最快。前期商品房價格快速上漲，小產(chǎn)權(quán)房和商品房價格的水位差有所擴大。資金投資小產(chǎn)權(quán)房，其實一直都存在，特別是近年來舊改規(guī)模擴大，補償成本隨著房價上漲水漲船高。很多資金在補償前投資布局小產(chǎn)權(quán)房，博取高收益。于是就出現(xiàn)了西部地區(qū)一些小產(chǎn)權(quán)房投資價格高達五萬元每平米的狀況。

　　買小產(chǎn)權(quán)房博“拆遷補償”，

　　目前與這些中介交易的小產(chǎn)權(quán)房購房者中70-80%以投資為主，而且投資客重點投資有舊改概念的城中村。

　　另一中介表示，“買有舊改概念的城中村就是賭博，拆遷時間和周期都不確定，但是一旦拆遷收益就很大。”

　　購買回遷房指標的流程是，首先跟原物業(yè)權(quán)利人簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，附帶有專業(yè)測繪報告(明確物業(yè)坐標、地址、面積)，確認舊物業(yè)的買賣手續(xù)。

　　再跟拆遷公司簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》，確認買受人作為原物業(yè)權(quán)利人獲得拆遷補償?shù)臋?quán)利。一旦《拆遷補償協(xié)議》簽訂并落款蓋章，買受人即獲得補償資格，然后等待舊改完成并建成商品房交付即可。“回遷房在深圳的市場和運作方式非常成熟了，手續(xù)合法合規(guī)，安全放心。”

　　房企們會更加靈活。雖然產(chǎn)權(quán)證在原項目主手里，但他們會繞過大項目主，直接找每一戶的小業(yè)主談。基本上只要村里認定，房企也就認可了投資客的身份，但主要風(fēng)險還是集中到開發(fā)商的舊改進度上。

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